成功案例

决胜“一房二卖”案

作者:张运云 来源:找法网 日期:2018年11月15日

 



背景:二手房交易

案情简介:

2010年2月22日,买方吕某在XX地产公司李某的介绍下,同卖方彭某达成了关于某小区一套二手房交易的约定,当日三方签订了《xx市存量房屋买卖合同》、《居间成交确认书》、《补充协议》及《公积金贷款补充协议》等四份协议书。《补充协议》约定“……买方在签署协议后26个工作日内将房屋首付款25万元交与卖方。若签订本协议后,卖方不将该房屋出售给买方,或者卖方将房屋出售给第三方的情况,均视为卖方违约,若卖方违约,则应在违约行为发生之日起五个工作日内,以相当于房屋总价款的20%向买方支付违约金,中介公司收取买方的中介费不予退还,或卖方直接赔付买方。”《公积金贷款补充协议》约定“…买方购房首付款即扣除申请贷款额之外的剩余房款,由买方在签署本协议后的三个工作日内自行支付给卖方,卖方及贷款审核机构出具首付款收到证明……。”协议书签订后,吕某便向彭某交付了房屋定金2万元,同时还向xx地产公司支付了中介费、代书费、过户费、银行贷款手续费等相关费用。
2010年2月28日,吕某电话通知彭某,因公司有重大项目,需出国进行考察三周,故希望将交付首付款的时间安排在3月下旬进行,彭某同意将首付款的交付时间定在2010年3月23日。
2010年3月22日晚8点,xx地产李某给吕某打来电话,称彭某临时收到领导通知,23日要去天津出差,所以23日不能办理首付款交易了。吕某说如果23日不能办理首付款交易的话,那么近期就没有时间了,只能到下周办理了,请李某询问彭某可否在2010年3月29日交付首付款,随后彭某同意了吕某的要求。最终三方将第二次交付首付款的时间确定在了2010年3月29日。
2010年3月27日,xx地产李某告知吕某,说彭某通知说有事,也不能在3月29日接收首付款了,要等到2010年4月6、7日清明节之后才能收取,吕某觉得时间太长了,希望三方当面协商一下,再次确认首付款的交付时间。
2010年3月29日晚,吕某、彭某共同来到xx地产同李某协商交付首付款一事。彭某说他现在欠了40多万元的高利贷,4月底之前必须还钱,否则就有生命危险,所以希望在4月底能拿到全部的房款。吕某说现在就可以将首付款交给彭某,但尾款的支付需由银行批准贷款的时间来定,xx地产李某估计一下吕某公积金贷款放款的时间要到5月中旬,所以建议吕某将公积金贷款转为商业贷款,那样就能加快银行的放贷速度,在4月底之前彭某就能拿到全部房款,但吕某会多支付部分利息,吕某考虑到彭某的处境,同意将公积金贷款转为商业贷款,随后三方再次确定在2010年4月6日前到银行办理支付首付款手续。
2010年3月30日,吕某向招商银行交付了办理商业贷款之前的房屋评估费用600元。随后却接到了彭某的电话,彭某要求吕某给他写一个保证书,保证银行在2010年4月28日前将贷款(尾款)支付给他,否则他就不继续配合办理后续手续,遭到吕某的拒绝。
2010年4月2日,xx地产李某发现彭某出售的房屋已经在鑫尊地产中介公司办理了网签。随后吕某打电话给彭某,让他解释原因,彭某说,只是在网上挂一下,绝对不影响双方的交易及过户,因为吕某不给他写保证书,他要用这种方式对买方吕某进行制约。
4月8日,吕某给彭某打电话,请求确定支付房屋首付款及解押事宜时间,彭某说等他消息吧。

案件洽谈经过:

本代理人在详细了解事情经过后,对吕某在所涉及的法律关系中进行了分析,作出了明确解答,告知吕某对方的行为已经构成了违约,建议采取法律手段维权,而且不适宜发律师函,以防打草惊蛇加快彭某与第二买受人的交易速度,如果房子过户给第二买受人,则吕某就无法拿到房子了。吕某肯定了本代理人的建议,委托本律师代理此案,双方签订了委托相关手续,吕某支付了代理费用。随后,根据本代理人提供的策略,吕某及时进行了如下两件事:1、通过给李某打电话录音进一步固定证据;2、筹措资金,向法院起诉并迅速提起诉前或者诉中保全,以防被告转移房产。

庭审过程:

被告提出与第二买受人签订合同是合法有效,并且双方已经进行了网签,房屋已经实际交付的证据,原被告之间的买卖合同已经无法履行,应该解除。另一方面,提出原告未在签约后按照双方签订的《公积金贷款补充协议》在签约后3日内支付首付款,构成违约,要求我当事人支付违约金。

本代理人提出,原告的协议签订在线,第二买受人的协议签订在后,原告在2010年4月12日便通知第二买受人原被告双方存在买卖关系,但第二买受人仍然在2010年4月13日占有房屋,说明被告的占有是怀有恶意的,是不能对抗原告的诉讼请求的。根据《合同法》的诚实信用原则及保护二手房交易稳定的社会秩序,应该判决原告取得诉争房屋。另外,《公积金贷款补充协议》是银行要求提供的格式条款合同,签订时不允许三方更改,这是银行要求中介公司按照此格式和版本填写的,没有同原被告协商,因为银行不予许三方自行更改。同时申请中介公司作为证人,拿出了几份其他人购买二手房时签订的《公积金贷款协议》的原件,条款中约定的付款时间都是签约后三天,以证明《公积金贷款协议》是格式条款合同,没有经过双方协商,所以原被告双方交付首付款的真实意思表示是《补充协议》约定的2009年3月29日前。况且,三方在2010年3月29日晚约定用商业贷款的支付方式代替公积金贷款的支付方式时,实际上已经解除了《公积金贷款补充协议》的约定,所以原告在3日内不支付首付款不构成违约。

审理结果:

法院最终采取了本律师的代理意见,判决被告继续履行双方签订的《xx市存量房屋买卖合同》和《补充协议》,并判令被告偿还原告违约金124000元。




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